Οικοδομικές άδειες

Οικοδομικές άδειες

Στο γραφείο μας αναλαμβάνουμε όλες τις απαραίτητες μελέτες και διαδικασίες για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών - Αδειών Δόμησης. Είτε πρόκειται για νέα οικοδομή, προσθήκη σε υπάρχον κτίριο, αλλαγή χρήσης ή άλλη Πολεοδομική Πράξη, αναλαμβάνουμε πλήρως την εκπόνηση των μελετών που απαιτούνται, καθώς και τη διεκπεραίωση τους.

Με υψηλή αισθητική και ακολουθώντας τις σύγχρονες τάσεις της Αρχιτεκτονικής σχεδιάζουμε το Κτίριο σας, λαμβάνοντας πάντα υπόψιν τις ανάγκες και την οικονομική σας δυνατότητα. Σε κάθε μας σχέδιο φροντίζουμε πάντοτε για την πρακτικότητα και τη λειτουργικότητα των χώρων, ενώ ταυτόχρονα εξασφαλίζουμε και την άρτια Ενεργειακή Απόδοση με χρήση των νέων τεχνολογιών.

Η διεκπεραίωση της άδειας καλύπτεται εξ ολοκλήρου από το γραφείο με υπευθυνότητα, συνέπεια και ταχύτητα. Εσείς το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να απευθυνθείτε σε εμάς και να μας περιγράψετε τις επιθυμίες σας.

α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων, 

β) κατεδάφιση κατασκευών 

γ) εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, καθώς και επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση, 

δ) κατασκευή πισίνας, 

ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, 

στ) κατασκευή τοίχων αντιστήριξης, καθώς και περιτοιχίσεων και περιφράξεων που δεν καλύπτονται από την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, 

ζ) κατασκευή υπόγειων δεξαμενών, 

η) εργασίες τοποθέτησης υπόγειων, προκατασκευασμένων δεξαμενών υγρών και αερίων καυσίμων σε πρατήρια καυσίμων, 

θ) εργασίες προϋπολογισμού άνω των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, υπολογιζόμενου σύμφωνα με το Παράρτημα Β του νόμου 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την επιφύλαξη των οριζόμενων στο προτελευταίο εδάφιο αυτής, 

ι) νομιμοποίηση κάθε εκτελεσθείσας εργασίας για την οποία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας.

Στο πακέτο οικοδομικής αδείας περιλαμβάνονται οι παρακάτω εργασίες με τις προδιαγραφές που απαιτούνται από τις ελέγχουσες Πολεοδομικές Αρχές:

• Τοπογραφική αποτύπωση.
• Αρχιτεκτονική μελέτη & επίβλεψη - Πολεοδομικός έλεγχος, σχέδια κατόψεων / όψεων / τομών, μονώσεις, φωτισμό, αερίσμό.
• Στατική μελέτη & επίβλεψη - 3D επίλυση, έλεγχο αντοχών / μετακινήσεων, σχέδια κατόψεων / λεπτομερειών.
• Μελέτη ενεργειακής απόδοσης - Θερμομόνωση, απώλειες, θέρμανση / ψύξη, ενεργειακή κατηγορία.
• Πυροπροστασία - Έλεγχος δομικών στοιχείων, πυραντίσταση, έξοδοι διαφυγής, μέτρα πυροπροστασίας.
• Μηχανολογική μελέτη & επίβλεψη - Δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρολογικά, σχέδια κατόψεων.
• Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου - Ακάλυπτοι χώροι.
• Απαραίτητα έγγραφα, εκθέσεις, έντυπα πληρωμών, αιτήσεις κ.λ.π. τα οποία ζητούνται από τις Αρχές.
• Διεκπεραίωση της διαδικασίας έκδοσης άδειας δόμησης στην αρμόδια Αρχή.

ΧΡΟΝΟΣ ΙΣΧΥΟΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ

Οι οικοδομικές άδειες αν δεν ανακληθούν ή ακυρωθούν ισχύουν μέχρι την αποπεράτωση των προβλεπόμενων από αυτές οικοδομικών εργασιών που πιστοποιείται με τη σχετική θεώρηση της άδειας και όχι περισσότερο από τέσσερα (4) χρόνια από την έκδοσή τους.

Κατ' εξαίρεση ο χρονικός περιορισμός των τεσσάρων (4) χρόνων αυξάνεται σε έξι (6) χρόνια στις περιπτώσεις ανέγερσης ξενοδοχειακών μονάδων δυναμικότητας πάνω από 300 κλίνες ή κτιριακών εγκαταστάσεων παραγωγικών δραστηριοτήτων βιομηχανικής χρήσης εμβαδού πάνω από 5.000 τ.μ. ή όγκου παραπάνω από 15.000 κ.μ.

Αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας και για το υπόλοιπο του χρόνου ισχύος της επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:

• Αλλαγή ή παραίτηση επιβλέποντος μηχανικού
• Τροποποίηση της αρχιτεκτονικής ή στατική ή οποιασδήποτε μελέτης είτε αλλάζει είτε όχι το περιτύπωμα του κτιρίου αλλά χωρίς να αλλάζει ο όγκος και ο συντελεστής δόμησης της αρχικής άδειας.
• Αλλάγη του συντελεστή δόμησης.
• Αύξηση του όγκου της κατασκευής.
• Αλλαγή χρήσεως της κατασκευής.

Ενημέρωση της οικοδομικής άδειας επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:

• Μικρής σημασίας τροποποιήσεις της αρχιτεκτονικής μελέτης
• Τοπικές αλλαγές στατικής μελέτης ή των υπόλοιπων μελετών
• Για μεταβολές των διαστάσεων του οικοπέδου ή του κτιρίου (εντός συγκεκριμένων ορίων) όταν δεν παραβιάζεται ο συντελεστής δόμησης και οι υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου.

Η οικοδομική άδεια μπορεί να αναθεωρείται για παράταση ισχύος μετά από αυτοψία κατά περίπτωση:

• Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αδείας έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται επ' αόριστο.
• Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αδείας δεν έχουν γίνει εργασίες ή δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται για άλλα 4 χρόνια από την ημερομηνία λήξης της.
• Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αναθεώρησης έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται επ' αόριστο.

Άδεια εκσκαφών, επιχωματώσεων ή κατεδάφισης ισχύουν για 6 μήνες από την έκδοσή τους εφόσον δεν αναθεωρηθούν.

Σε περιπτώσεις διακοπής των εργασιών χωρίς την υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη ή ανωτέρας βίας η άδεια παρατείνεται για όσο χρονικό διάστημα ήταν επιβεβλημένη η διακοπή των εργασιών

ΗΛΕΚΤΡΟΔΟΤΗΣΗ - ΣΥΝΔΕΣΗ ΜΕ ΔΙΚΤΥΑ ΚΟΙΝΗΣ ΩΦΕΛΕΙΑΣ

Μετά το πέρας των εργασιών απαιτείται η σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης και ηλεκτρικού. Για να πραγματοποιηθεί πρέπει να ικανοποιούνται τα εξής:

• Να έχει σφραγιστεί η άδεια οικοδομής για το πέρας των εργασιών - ηλεκτροδότηση.
• Να έχει πληρωθεί το ΙΚΑ.
• Να έχει πληρωθεί το απαραίτητο ΦΠΑ.

Οι τρείς παραπάνω συνθήκες αποτελούν κρίσιμα σημεία για τα οποία πρέπει να είναι ενημερωμένος ο πελάτης.

Ξεκινώντας από το πρώτο σημείο θα πρέπει να αναφέρουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις όταν συζητούμε για την έκδοση οικοδομικής αδείας από την πλευρά του μηχανικού εννοείται η έκδοση άδειας για την ανέγερση της κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος αμοιβών μηχανικού για την έκδοση της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει κατ' ελάχιστο τις αμοιβές των απαραίτητων ΜΕΛΕΤΩΝ. Αυτές αρκούν μεν για να γίνει η έκδοση αδείας αλλά ΔΕΝ αρκούν για να γίνει και η σφράγισή της προς ρευματοδότηση μετά το πέρας των εργασιών κατασκευής. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να έχουν πληρωθεί και οι αμοιβές ΕΠΙΒΛΕΨΕΩΝ των παραπάνω απαραίτητων μελετών. Αυτό το σημείο θα πρέπει να είναι ξεκαθαρισμένο με τον μηχανικό σας όταν παίρνεται μια προσφορά για το κόστος έκδοσης αδείας.

Για κάθε κατασκευή προκύπτει κατά την έκδοση της οικοδομικής αδείας ένας ελάχιστος αριθμός ημερών απασχόλησης για τις οποίες θα πρέπει να έχουν καταβληθεί τα αντίστοιχα ημερομίσθια προκείμενου το έργο να θεωρηθεί αποπερατωμένο. Το κόστος των ημερομισθίων αυτών είναι αυτό που ονομάζουμε "κόστος ΙΚΑ". Πριν την σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας θα πρέπει να έχει πληρωθεί στο ΙΚΑ το ποσό που αντιστοιχεί στα ημερομίσθια αυτά. Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι ενώ μεν ο αριθμός ημερών απασχόλησης είναι συνολικά δεδομένος από την έκδοση της άδειας και πριν οποιαδήποτε εργασία δεν είναι δεδομένο το κόστος που θα καταλήξετε να πληρώσετε στο ΙΚΑ.

Αυτό συμβαίνει διότι δεν ορίζεται το που θα καταβληθεί το κάθε ημερομίσθιο. Δηλαδή μια ημέρα απασχόλησης ενός έμπειρου αρχιμάστορα με παιδιά μπορεί να έχει ημερομίσθιο 2-3 φορές το ημερομίσθιο για μια ημέρα απασχόλησης νέου ειδικευόμενου τεχνίτη. Πράγμα που σημαίνει ότι το σύνολο των ημερομισθίων αθροιστικά μπορεί να έχει μεγάλες διαφορές ανάλογα με τα συνεργεία και τα άτομα που επιλέγουμε.

Το τελευταίο σημείο είναι επίσης κρίσιμο και πολλές φορές προκαλεί αρκετά προβλήματα. Κατά την έκδοση της άδειας προκύπτει το λεγόμενο ελάχιστο κόστος οικοδομής. Το κόστος αυτό είναι το ελάχιστο που ζητείται να δικαιολογήσουμε ως δαπάνη κατά την ανέγερση του έργου και ελέγχεται από την εφορία μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή και ζητηθεί η σύνδεση με τα κοινόχρηστα δίκτυα. Ο έλεγχος του ελαχίστου κόστους γίνεται με την προσκομιδή τιμολογίων από τις εργασίες που εκτελέστηκαν στο έργο. Τα τιμολόγια αυτά ΠΡΕΠΕΙ να είναι από όλα τα στάδια εργασιών ΚΑΙ να αθροίζονται σε ποσό τουλάχιστο ίσο με το ελάχιστο κόστος που είχε προκύψει βάσει οικοδομικής αδείας. Κατά τον τρόπο αυτό βεβαιώνεται ότι έχει πληρωθεί ένα ελάχιστο ΦΠΑ - φόρος για τις εργασίες και τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν.

Ο ιδιοκτήτης του έργου ο οποίος θα πρέπει να έχει υπόψη του να εκδώσει και να κρατήσει τουλάχιστο τα απαραίτητα τιμολόγια για τις εργασίες που εκτελεί στο έργο για να τα προσκομίσει στην εφορία μετά την ολοκλήρωσή του.